Panduan Dan Cara Jual Rumah Di Malaysia
Jual rumah ni ada cara dan langkah. Kalau tak ikut prosedur yang betul jualan boleh jadi memeningkan dan tak berjaya. Dalam artikel ini saya akan terangkan kesemua aspek dan cara jual rumah. Mudahan-mudahan dapat menjadi panduan kepada anda.
Jika anda ingin baca dalam Bahasa Inggeris, sila rujuk artikel The Ultimate Guide On How To Sell A House In Malaysia.
Kandungan
- Cara Nak Menetapkan Harga Rumah
- Kos Menjual Rumah
- Nak Tahu Cara Jual Rumah Cepat? Impresi Pertama Sangat Penting
- Dokumen Yang Perlu Disediakan
- Cara Nak Pasarkan Hartanah
- Cara Berurusan Dengan Pembeli
- Prosedur Jual Rumah
- Perangkap Jualan Hartanah Yang Pemilik Kena Tahu
- Patutkah Saya Guna Khidmat Ejen Hartanah
Sebelum saya mula, saya nak beritahu saya juga ada sediakan video tentang cara jual rumah. Video ni merupakan ringkasan artikel ni. Kalau anda nak cepat dan tiada masa nak baca keseluruhan artikel ni, boleh tonton video di bawah.
Bahagian 1
Cara Nak Menetapkan Harga Rumah
Ni 5 tips untuk tetapkan harga dan posisikan rumah anda dengan baik dalam market untuk dapatkan pembeli.
1) Buang emosi
Ramai pemilik ada nilai sentimental dengan rumah yang nak dijual. Mereka dah duduk lama di situ, dah ubah suai rumah dan lihat anak-anak mereka membesar.
Ini boleh jadi halangan semasa penjual nak tetapkan harga rumah.
Mereka tetapkan harga terlalu tinggi dan gagal menjual.
Atau jika rumah tu pernah beri kesan emosi negatif…
Mereka letak harga terlalu rendah dan akhirnya tak dapat apa yang patut mereka dapat.
Bila nak tentukan harga, anda kena berlapang dada dan buang emosi terlebih dahulu.
Ini kerana rumah anda akan bersaing dengan ratusan rumah lain dan emosi boleh menggagalkan jualan.
Bila anda dah buat langkah ni, barulah anda boleh tentukan harga rumah berdasarkan harga pasaran dan permintaan.
2) Semak harga pasaran
Anda mesti semak harga pasaran rumah.
Menetapkan harga rumah berdasarkan harga pasaran membantu pembeli untuk dapatkan pinjaman mencukupi.
Kebanyakan pakej pinjaman hanya beri margin 90%.
Jika rumah berharga RM100,000 misalnya, amaun pinjaman ialah RM90,000. Dan RM10,000 tu ialah deposit yang pembeli bayar secara tunai.
Bayangkan jika anda tak semak harga pasaran dan tetapkan harga RM150,000. Tentulah membebankan pembeli. Pembeli terpaksa keluarkan tunai sebanyak RM60,000.
Itu pun belum lagi campur dengan kos guaman dan stamping. Ini boleh jadi sekitar 5% daripada harga rumah.
Besar kemungkinan pembeli tidak akan buat belian. Sekalipun mereka ada jumlah tunai tu, mereka takkan beli. Ada tawaran yang lebih baik dekat pasaran.
Jadi, bagaimana cara nak semak harga pasaran rumah?
Anda boleh guna cara berikut:
- Gunakan khidmat Semak Market Value Rumah yang saya sediakan ni
- Tanya jurubank
- Semak dengan ejen hartanah
- Lantik penilai professional
Jika anda tanya jurubank, mungkin sukar sedikit nak dapat komitmen mereka. Klien utama mereka adalah ejen hartanah atau pembeli rumah. Bukan pemilik.
Cara terbaik untuk buat semakan dengan melantik penilai professional. Nilaiannya lebih tepat dan anda akan dapat satu laporan. Tapi kena bayar la khidmat ni.
Untuk semak nilai pasaran ni anda kena beri butiran berikut:
- Jenis rumah
- Alamat lengkap
- Saiz lot dan binaan rumah
- Kedudukan lot (intermediate, corner atau end lot)
- Bilangan bilik
- Butiran ubahsuai, jika ada
Jika anda dah ubahsuai rumah, dan ianya melibatkan ubahsuai struktur, anda mesti dapat kebenaran daripada pihak berkuasa.
Kalau tak dapat kebenaran, kos ubahsuai tu tak dikira dalam harga pasaran.
3) Buat kajian pesaing dan permintaan
Harga pasaran ni berguna untuk tahu anggaran harga.
Tapi anda tak boleh gunakan harga pasaran sahaja untuk menentukan harga jual.
Anda juga mesti semak berapakah pesaing anda sedang jual di pasaran.
Contohnya. Jika nilai pasaran rumah anda ialah RM500,000 dan pemilik lain jual pada harga RM400,000, sudah pasti rumah anda susah nak terjual.
Ini boleh berlaku kalau permintaan di kawasan rumah anda tu tak berapa baik. Tengok-tengok, semua jual bawah harga pasaran.
Ha, ni la rahsia bagaimana nak tetapkan harga jual. Saya panggil ni Hukum Arif (haha).
Harga jual = harga pasaran atau harga pesaing, yang mana lebih rendah.
Kalau anda ikut formula ni, rumah akan terjual insyaAllah.
Jadi, bagaimanakah nak semak harga pesaing?
- Semak portal pengiklanan dan lihat harga tertinggi dan terendah rumah berdekatan. Pastikan ciri rumah sama. Adakah harga anda kompetitif? Rumah yang berharga lebih rendah daripada rumah anda, pastinya akan terjual terlebih dahulu.
- Tanya ejen hartanah tentang harga transaksi semsasa di sekitar kawasan rumah anda. Tujuannya nak ukur permintaan. Walaupun harga iklan tinggi, namun mungkin pembeli tak berminat nak beli pada harga tersebut.
Saya ada tulis artikel spesifik berkenaan dengan topik ni. Boleh rujuk artikel Cara Semak Harga Pasaran Rumah 2018.
4) Ambil kira faktor negatif
Ada beberapa faktor yang boleh boleh beri kesan negatif kepada harga jual. Anda kena ambil kira faktor ni semasa menetapkan harga. Elakkan letak harga terlalu tinggi jika:
- Rumah berhampiran dengan loji kumbahan. Memang sukar nak terjual. Turunkan harga.
- Rumah berhampiran stesen transmisi TNB atau kabel berkuasa tinggi. Ada kajian mengatakan terdapat risiko kesihatan jika tinggal berdekatan stesen transmisi. Kajian ini tidaklah konklusif, tapi pembeli akan ragu-ragu nak buat belian.
- Rumah yang ada kerosakan.Pastikan anda baiki kerosakan rumah sebelum menjual. Kerosakan seperti retak dan bocor akan membantukan jualan.
- Rumah pangsapuri paling atas.Permintaan sangat kurang untuk unit jenis ini terutama pangsapuri yang tiada kemudahan lif.
- Rumah di kawasan bermasalah.Sebagai contoh, rumah berhampiran kawasan tanah runtuh atau kadar jenayah yang tinggi.
5) Ambil kira margin untuk rundingan
Hartanah ni harganya tinggi dan sudah pasti akan ada rundingan harga dengan bakal pembeli.
Tetapkan harga tinggi sedikit dari harga jual yang anda mahu.
Jika anda ingin jual dengan harga RM500k misalnya, harga iklan pada RM520k adalah berpatutan.
Bahagian 2
Kos Menjual Rumah
Ada empat kos utama dalam penjualan hartanah.
1) Cukai Hartanah (RPGT)
Kerajaan akan mengenakan cukai atas keuntungan jualan hartanah anda. Ini kita panggil sebagai Cukai Jualan Harta Tanah (RPGT).
Kadar cukai yang dikenakan bergantung kepada berapa lama anda dah beli hartanah tersebut.
Bermula 2019, cukai hartanah untuk individu dan penduduk tetap adalah seperti berikut:
- Jualan pada tahun pertama hingga tahun ketiga: 30%
- Jualan pada tahun keempat: 20%
- Jualan pada tahun kelima: 15%
- Jualan pada tahun keenam dan seterunya: 5%.
Sebagai contoh. Jika anda beli rumah pada bulan Disember 2015 dengan harga RM150,000 dan kemudian jual dengan harga RM250,000 pada bulan Jun 2016, kadar RPGT ialah 30% kerana jualan berlaku pada tahun pertama.
Dalam kes ni, keutungan anda ialah RM100,000 (RM250k – RM150k) dan cukai yang perlu dibayar adalah sekitar RM30,000 (30% x RM100,000)
Nota: ini adalah kiraan kasar. Ada cara yang lebih tepat untuk kira cukai hartanah di mana anda boleh tolak beberapa perbelanjaan / pengecualian seperti yang termaktub dalam Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah. Sila rujuk konsultan cukai untuk kiraan yang lebih tepat.
Cukai RPGT ni memang tinggi. Tapi anda boleh gunakan beberapa cara untuk dapatkan pengecualian atau kurangkan bayaran.
Buat pengecualian sekali seumur hidup
Kerajaan membenarkan anda untuk buat pengecualian penuh cukai RPGT. Tetapi pengecualian ini hanya boleh digunakan sekali sahaja.
Jika anda memiliki beberapa hartanah yang ingin dijual, gunakan pengecualian ini ke atas hartanah yang paling banyak anda terima penjimatan cukai.
Sedikit peringatan…
Andai kata rumah yang dijual tu ada dua nama, kedua-dua pemilik mesti gunakan pengecualian jika nak dapatkan pengecualian penuh.
Jika salah seorang sahaja yang buat, pengecualian hanya dapat separuh.
Sebagai contoh, En Ali beli rumah bersama isterinya, Pn Aminah. Mereka jual rumah tersebut dan dikenakan RPGT sebanyak RM30,000.
Jika En Ali sahaja yang buat pengecualian, amaun RPGT yang dikenakan ialah RM15,000. Jika kedua-dua mereka guna pengecualian, tiada RPGT dikenakan.
Macam mana cara nak buat pengecualian ni?
Setelah tandatangan perjanjian jual beli, maklumkan kepada peguam untuk buat permohonan pengecualian.
Buat penolakan untuk kos-kos belian dan jualan hartanah.
Jika anda tak guna cara di atas, cara alternatif adalah dengan mengurangkan jumlah cukai.
Anda boleh kurangkan cukai dengan membuat penolakan beberapa kos belian dan jualan yang dibenarkan.
Kos ini termasuklah:
- Kos guaman
- Fi agensi
- Kos pengurusan
- Kos baikpulih dan pengubahsuaian
Anda mesti sertakan dokumen sokongan dan beritahu peguam untuk buat penolakan dalam kiraan cukai.
Topik ni agak panjang. Jika anda nak tahu lebih lanjut boleh rujuk artikel Merancang Dan Menjimatkan Cukai RPGT.
2) Kos Guaman
Sebagai penjual, anda boleh pilih untuk lantik peguam atau tak diwakili.
Lantik peguam sendiri adalah lebih baik kerana mereka akan jaga kepentingan anda. Tapi ianya melibatkan kos. Gunakan kalkulator fi peguam untuk buat anggaran.
Jika anda tak lantik peguam, anda akan jimat bayaran peguam.
Anda hanya perlu bayar peguam pembeli untuk mereka uruskan kerja pengurusan seperti mengeluarkan caj ke atas hakmilik dari bank dan pemfailan cukai. Kos ini sekitar RM2000 ke RM3000.
Tapi anda perlu ingat, peguam pembeli tu tidak mewakili anda. Mereka tidak ada tanggungjawab untuk melindungi kepentingan anda.
Komunikasi antara anda dan peguam tadi pun mungkin sedikit sukar.
Untuk penjimatan, pemilik boleh ‘tumpang’ peguam pembeli. Dalam kes tumpang ni anda kena ingat, peguam tu tadi bukan peguam mewakili anda.
3) Penalti ‘Lock-in Period’
Sesetengah bank mengenakan penalti jika anda jual dalam suatu tempoh (biasanya 3 ke 5 tahun), setelah anda mendapat pinjaman. Ini dipanggil sebagai penalti Lock-in Period.
Bank akan kenakan penalti ini ke atas hutang asal dan kadar penalti boleh jadi sekitar 2% ke 5%.
Sebagai contoh, jika hutang asal anda ialah RM500,000 dan kadar penalti ialah 3%, anda perlu bayar penalti sebanyak RM15,000.
Saya cadangkan anda semak surat tawaran pinjaman semasa beli rumah, untuk pastikan terma penalti ini. Ada pakej pinjaman, tiada lock-in-period.
Bahagian 3
Dokumen Yang Perlu Disediakan
Berikut adalah dokumen yang anda perlu sediakan untuk menjual rumah.
- Salinan kad pengenalan
- Salinan perjanjian jual beli semasa belian
- Salinan geran
- Penyata pinjaman terkini
- Bil cukai pintu dan cukai tanah
- Bil penyelenggaraan
- Bil utiliti
Anda perlu serahkan dokumen 1 – 4 untuk mereka drafkan perjanjian jual beli. Yang selebihnya setelah perjanjian jual beli ditandatangan.
Bahagian 4
Nak Tahu Cara Jual Rumah Cepat? Impresi Pertama Sangat Penting.
Impresi pertama rumah sangat penting. Pastikan rumah dalam keadaan kemas dan bebas kerosakan.
Saya cadangkan anda buat langkah berikut:
- Buang atau simpan barangan yang tak perlu
- Kemas rumah supaya nampak lapang
- Baikpulih kerosakan
- Cat rumah
- Potong rumput di halaman
Nampak remeh. Tapi impresi pertama adalah penentu sama ada rumah boleh dijual atau tidak.
Ini kerana pembeli yang datang akan menilai rumah dengan keadaan semasa.
Anda tak boleh harap mereka bayangkan betapa baiknya rumah tersebut jika anda atau mereka baik pulih di masa hadapan.
Mereka akan pertimbangkan rumah lain sekalipun kos baik pulih tu tak besar mana.
Bahagian 5
Cara Nak Pasarkan Hartanah
Anda kena pastikan yang iklan anda visible. Ni 4 tips dari saya.
1) Ambil gambar cantik-cantik
Orang kata sekeping gambar memberi seribu makna. Dan dalam jualan rumah, percayalah, foto yang baik boleh mempercepatkan jualan rumah jika harga rumah tu berpatutan.
Nak ambil gambar rumah ni bukanlah perlu berseni sangat. Anda juga tak perlukan kamera mahal untuk tujuan ni. Tapi persediaan dan teknik mesti betul:
- Kemas rumah supaya nampak lapang.
- Pasang semua lampu dan buka langsir. Pencahayaan yang baik akan pastikan foto lebih menarik dan jelas.
- Ambil gambar ruang rumah, bukan barang. Ramai pemilik iklankan rumah mereka tapi tak menggambarkan keadaan rumah. Oleh kerana rumah baru ubahsuai, gambar almari baru tu la yang diiklankan.
- Ambil gambar dari sudut bucu. Foto dari bucu rumah ni menggambarkan keseluruhan rumah dan nampak lebih luas.
- Jangan lawan cahaya matahari. Kalau anda ambil gambar lawan cahaya matahari, gambar tu akan gelap.
2) Guna medium iklan popular
Ada beberapa medium iklan yang anda boleh gunakan:
- Mudah.my
- Propwall
- Surat khabar
Saya tak senaraikan iProperty dan Propertyguru.
Dua medium ni popular tapi terhad kepada ejen hartanah sahaja.
Jika anda nak senaraikan di medium ni, kena gunakan khidmat ejen hartanah.
Bila iklankan rumah, sertakan foto terbaik rumah anda. Pastikan juga butiran rumah lengkap dan tepat.
Butiran rumah minimum yang mesti ada ialah:
- Lokasi rumah
- Keluasan
- Bilangan bilik dan bilik mandi
- Status pegangan rumah (Freehold, leasehold dll.)
- Lot bumi atau bukan lot bumi
- Kawasan persekitaran rumah
- Fasiliti berdekatan rumah
- Akses jalan
3) Pastikan iklan berterusan
Iklan ni tak boleh muat naik dan tinggal. Anda mesti pantau secara berterusan.
Ini kerana dalam medium pengiklanan, iklan anda mungkin dah masuk halaman ke 5 selepas seminggu dan tiada siapa yang akan lihat senarai rumah anda lagi.
Jika anda dapati ini berlaku, perbaharui iklan anda untuk pastikan ianya berada pada kedudukan antara yang teratas.
Berdasarkan pengalaman saya, semakin kerap anda pantau dan perbaharui iklan, semakin cepat rumah terjual.
4) Guna banner untuk dijual
Meletakkan banner untuk dijual di hadapan rumah adalah strategi yang efektif.
Prospek pembeli yang anda terima daripada banner ni adalah lebih serius kerana mereka dah tahu kawasan rumah.
Nak buat banner ni pun murah je. Mungkin kos dalam RM30.
Walaupun begitu, anda perlu pertimbangkan:
- Sama ada anda selesa orang tahu anda sedang menjual rumah
- Adakah privasi akan terganggu
Pada pendapat saya, tak mengapa jika anda letak banner untuk rumah yang tak diduduki.
Tapi saya tidak syorkan, jika anda tinggal sendiri di rumah yang nak dijual.
Sejak akhir-akhir ni banyak terjadi kes jenayah di mana penjenayah menyamar sebagai pembeli untuk masuk ke rumah.
Bahagian 6
Cara Berurusan Dengan Pembeli
Mengurus pembeli ni sangat memenatkan kalau tak kena cara. Nak lagi kalau anda pertama kali menjual hartanah. Sebagai ejen hartanah ni beberapa tips anda boleh ikuti.
1) Buat saringan awal
Semasa pembeli hubungi anda untuk lihat rumah, ada beberapa soalan yang anda boleh tanyakan untuk tahu sejauh mana pembeli tersebut serius.
- Kerja di mana? Mereka mungkin kurang serius membeli jika jauh dari tempat kerja.
- Tahu kawasan rumah yang nak dijual? Pembeli yang baik biasanya sudah tahu kawasan rumah yang nak dibeli.
- Siapa yang akan datang lihat rumah? Anda kena pastikan mereka datang dengan orang yang boleh buat keputusan. Selalunya boleh jadi pasangan atau ibu bapa mereka.
- Sudah berapa kali view rumah?Jika pembeli view rumah untuk pertama kali, kemungkinan besar mereka akan lihat rumah lain terlebih dahulu sebelum buat keputusan.
2) Semak persediaan kewangan mereka
Anda juga boleh tanya tentang persediaan kewangan mereka.
Namun begitu, oleh kerana soalan ini agak sensitif, elok anda tanyakan dalam nada yang mesra:
- Dah pernah semak kelayakan pinjaman? Pembeli yang bijak akan semak kelayakan terlebih dahulu.
- Adakah mereka bersedia untuk bayar deposit dan kos guaman?Jika mereka tak bersedia, tanyakan jika mereka ingin bayar menggunakan cara alternatif seperti pengeluaran wang KWSP.
Nota: sebelum anda bertanya tentang soalan ni, ketahui dulu siapa pembeli anda. Jika mereka pembeli rumah pertama, tak mengapa. Tapi kalau mereka pernah beli rumah, mereka mungkin tak selesa.
3) Buat langkah ini bila pembeli lihat rumah…
Pada hari temujanji dengan pembeli, pastikan rumah dalam keadaan baik, kemas dan rapi. Buka penghawa dingin, lampu dan kipas sebelum pembeli sampai ke rumah.
Pastikan juga tiada sampah dan bau yang tidak menyenangkan dalam rumah.
Layan pembeli dengan baik dan cuba faham apa keperluan mereka.
Mereka mungkin dah lihat rumah lain sebelum ini. Tapi anda ada peluang yang cerah jika anda dapat selesaikan masalah mereka.
Ini contoh keperluan dan masalah yang dihadapi pembeli:
- Layak untuk dapat pinjaman tapi tak cukup wang deposit
- Tak layak dapat pinjaman bank, tapi boleh buat pinjaman kerajaan
- Nak masuk rumah cepat kerana terpaksa pindah dari rumah sewa
- Ada yang nak buat pelaburan dan ingin tahu kenapa rumah anda pelaburan yang baik.
Bahagian 7
Prosedur Jual Rumah
6 langkah untuk menjual rumah anda.
1) Tandatangan surat tawaran atau surat tunjuk minat
Setelah pembeli minat dengan rumah, mereka akan tanda tangan surat tawaran (booking form) atau surat tunjuk minat. Mereka juga akan bayar wang tanda jadi, biasanya 3% dari harga jual.
Bayaran ini seeloknya dibuat kepada peguam atau ejen hartanah. Ini akan beri lebih keyakinan kepada pembeli untuk teruskan belian.
Pastikan anda teliti dan faham terma-terma dalam surat tawaran tu:
- Bagaimana pembeli akan selesaikan bayaran rumah? Biasanya pembeli akan bayar:
- 3% daripada harga jual sebagai wang tandajadi kepada peguam.
- 7% daripada harga jual semasa tandatangan perjanjian jual beli; dan
- Baki 90% dalam tempoh 90 hari dari tarikh perjanjian jual beli atau kebenaran diterima oleh pihak berkuasa.
- Berapa lama tempoh masa untuk pembeli tandatangan perjanjian jual beli? Selalunya 14 ke 21 hari berkerja. Anda kena spesifik tentang tempoh ni, kalau tak jualan boleh jadi lambat.
- Apa akan jadi dengan wang tanda jadi kalau berlaku pembatalan? Pastikan ada klausa yang jaga kepentingan anda. Masukkan terma wang tanda jadi tidak dikembalikan jika pembeli batalkan belian.
2) Pembeli memohon pinjaman perumahan dan tandatangan perjanjian jual beli
Selepas itu, pembeli akan hantar permohonan pinjaman ke bank.
Ini biasanya akan memakan masa sekitar 14 hari berkerja untuk tahu jawapan.
Proses ini boleh jadi lebih lama untuk sesetengah bank atau dalam situasi dokumen tak lengkap.
Setelah pinjaman lulus, anda dan pembeli akan tandatangan perjanjian jual beli.
Bergantung kepada persetujuan anda dan pembeli, pembeli perlu jelaskan baki deposit 7% ketika ini.
3) Bantu penilai ke rumah
Setelah perjanjian jual beli ditandatangani, bank akan lantik penilai untuk keluarkan laporan penilaian.
Penilai akan hadir untuk periksa rumah anda. Mereka akan ambil masa sekitar setengah jam untuk buat pemeriksaan.
Tapi jangan risau. Penilaian rumah anda tu tidak akan berubah pada peringkat ini.
Jarang sangatlah berlaku situatsi di mana penilai memberikan nilaian lebih rendah setelah bank meluluskan pinjaman pembeli, kecuali ada kerosakan teruk pada rumah anda.
4) Tunggu sehingga pindah milik selesai
Tempoh pindah milik kepada pembeli ni bergantung kepada sejauh mana rumitnya kes tersebut dan juga jenis geran rumah.
Untuk hartanah freehold yang ada geran individu atau strata, biasanya boleh selesai dalam tempoh 90 hari berkerja dari tarikh perjanjian jual beli.
Hartanah leasehold dengan geran individu atau strata pula lebih lama.
Untuk hartanah sebegini, peguam perlu dapatkan kebenaran dari pihak berkuasa negeri dan ini boleh memakan masa sekitar sebulan ke tiga bulan.
Peguam hanya boleh mulakan proses pindah milik setelah kebenaran ini diperoleh. Ini mengambil masa 90 hari berkerja dari tarikh kebenaran diterima.
Rumah berstatus master title sedikit rumit.
Peguam perlu dapatkan pengesahan dari pemaju sebelum mereka boleh mulakan proses pindah milik kepada pembeli.
Proses ini boleh jadi lama jika pemaju kurang beri kerjasama atau jika geran dalam proses penyempurnaan (perfection).
Ada juga situasi di mana pemaju dah bankrap dan diwakili oleh liquidator. Situasi ini rumit dan memakan masa.
5) Serahan kunci
Bila proses pindah milik selesai, serahkan kunci kepada pembeli.
Pada masa sama, jangan lupa untuk tutup akaun utiliti dan dapatkan semula deposit utiliti anda.
6) Berapa lama proses jual beli ni sebenarnya…
Saya selalu terima emel dari pembaca bertanyakan tentang tempoh jualan rumah.
Secara jujurnya, tidak ada tempoh yang mutlak. Ianya sangat bergantung kepada sejauh mana rumitnya suatu jualan.
Tetapi anggaran masa dari tarikh pembeli book rumah anda hingga serahan kunci adalah seperti berikut:
- Hartanah freehold dengan geran individu atau strata: 4-5 bulan.
- Hartanah leasehold dengan geran individu atau strata: 6-8 bulan.
- Rumah master title: 5-7 bulan.
- Rumah master title yang mana geran perlu disempurnakan: sekitar setahun dan boleh jadi lebih.
Bahagian 8
Perangkap Jualan Hartanah Yang Pemilik Kena Tahu
Sebelum anda beli rumah, pastikan apakah sebenarnya tujuan anda.
Ni antara perangkap jualan hartanah yang anda kena tahu. Saya tak mampu nak senaraikan semua. Tapi yang saya cerita bawah ni yang biasa terjadi.
1) Kos tersembunyi bila pembeli markup pinjaman
Ada pembeli yang mungkin berhasrat nak mark-up pinjaman
Dalam teknik mark-up ni, pembeli akan menaikkan harga belian dengan tujuan untuk dapatkan pinjaman yang lebih.
Biasanya mereka guna teknik ni untuk dapat balik kos deposit yang mereka bayar kepada pemilik.
Saya tidaklah nak bincang sama ada praktis ini salah atau tidak. Tapi apa yang lebih penting…
Bila pembeli mark-up harga rumah, ada dua kos tambahan yang mungkin penjual kena tanggung:
- Kos guaman
- Kos cukai hartanah
Jika anda melantik peguam sendiri, kiraan fi peguam ni akan menggunakan harga markup, bukan harga belian. Sudah pastinya fi peguam tersebut akan lebih tinggi.
Begitu juga dengan kos cukai hartanah. Oleh kerana harga jual lebih tinggi, keuntungan atas kertas juga meningkat. LHDN akan cukaikan anda berdasarkan keuntungan ini.
Jadi bagaimana cara nak urus situasi ni?
Pilih untuk tak benarkan terus praktis ni atau letakkan syarat supaya pembeli tanggung semua peningkatan kos yang anda terpaksa bayar.
Sebagai alternatif, anda juga boleh pilih untuk tak diwakili peguam dan gunakan pengeculian RPGT sekali seumur hidup.
2) Kos tersembunyi dan jangkamasa untuk pemilikan rumah yang belum disempurnakan
Ada kes di mana geran rumah telah keluar tetapi masih belum pemilik tukar ke atas nama mereka. Proses ini penukaran geran induk kepada nama pemilik ni dipanggil sebagai ‘perfection’.
Kebanyakan pemaju terutamanya untuk projek berstatus leasehold tidak membenarkan pindah milik kepada pembeli secara terus. Pemilik mesti tukar nama daripada nama pemaju kepada nama pemilik terlebih dahulu.
Dalam kes begini, jangkamasa untuk selesai proses jualan akan lebih lama. Proses untuk tukar nama pemaju kepada pemilik tu mungkin dalam 3 ke 6 bulan. Keseluruhan jangka masa sehingga jualan selesai mungkin makan masa hampir setahun.
Bukan tu sahaja. Ada kos yang pemilik kena tanggung. Kos Memorandum of Transfer ini agak tinggi.
Saya sarankan sebelum buat keputusan untuk jual, tanya pemaju terlebih dahulu. Geran rumah masih master title atau dah boleh tukar kepada nama anda?
3) Anda tidak terima semua wang deposit
Bila pembeli dan pemilik tandatangan perjanjian jual beli, anda sepatutnya terima wang deposit 10% tu kan? Salah.
Pertamanya peguam akan tolak fi professional mereka terlebih dahulu.
Kedua, peguam akan pegang 3% daripada nilai rumah untuk tujuan bayaran Cukai Hartanah. Aturan ni dibuat oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri.
Anda dengan bantuan peguam kemudian akan hantar perkiraan RPGT kepada mereka. Setelah LHDN berpuas hati dengan kiraan, mereka akan advice untuk bayaran balik (atau bayaran tambahan jika amaun 3% tadi tak cukup).
Tempoh untuk LHDN respon ini mungkin makan masa 3-6 bulan.
Oleh itu, semasa terima wang deposit tu jangan expect dan buat perancangan untuk dapat 10%.
4) Masalah title rumah
Jika rumah ada sekatan dalam bentuk kaveat, selesaikan terlebih dahulu. Rumah juga tak dapat dijual kalau pemilik bankrap.
5) Perceraian
Perceraian juga boleh membantutkan jualan rumah. Jika terjadi kes penceraian dan rumah ada dua nama, seeloknya berbincang dengan cara baik.
Kedua pemilik mestilah bersetuju menjual dan nisbah keuntungan diurus dengan adil. Ini bagi memastikan kedua pihak hadir untuk tandatangan perjanjian jual beli.
Saya sendiri pernah dapat kes begini. Kesemua proses dah dibuat. Tapi salah satu pihak tidak bersetuju untuk tandatangan perjanjian jual beli. Akhirnya menyebabkan jualan terbatal.
6) Rumah ada sekatan, jual kepada non-bumi
Rumah dengan status pegangan di bawah jangan jual kepada non-bumi:
- Bumi Lot
- Rizab Melayu
- Leasehold
Rumah berstatus bumi lot dan rizab melayu ni agak clear. Jangan lah jual kepada non-bumi. Memang cari masalah kalau teruskan. Huhu.
Yang selalu jadi perangkap ialah rumah berstatus leasehold. Ramai pemilik beranggapan mereka beli rumah leasehold dengan status non-bumi. Kemudian jual kepada non-bumi. Tapi akhirnya terperangkap.
Rumah berstatus leasehold ni kalau ada geran individu perlu dapat consent daripada kerajaan negeri. Kerajaan negeri pula ada polisi dan kuota untuk kekalkan pemilikan bumiputera dalam hartanah. Jadi besar kemungkinan permohonan untuk tukar nama tu akan ditolak.
Bahagian 9
Patutkah Saya Guna Khidmat Ejen Hartanah?
Jika anda tiada masa dan tak mahu pening kepala, gunakan sahaja khidmat ejen hartanah.
Saya sebenarnya sedikit segan nak tulis bahagian ni. Nampak macam saya nak mempromosikan diri (shamefully). Tapi soalan ni selalu saya terima.
Anda sendiri lihat artikel ni memang panjang. Tetapi ada banyak lagi aspek jualan rumah yang saya tak mampu nak tulis. Panduan ini hanyalah general overview.
Apa yang saya nak beritahu, jualan rumah ni bukan mudah. Perlukan kepakaran, pengetahuan dan masa. Jika anda tidak cukup salah satu bahan ni proses jualan akan jadi sangat stressful dan mungkin menyebabkan kerugian besar jika terkena perangkap.
Ejen hartanah akan bantu anda untuk buat semua kerja jualan ni. Mereka juga akan jadi penasihat yang baik supaya anda tidak kerugian.
Jika anda nak tahu lebih lanjut, boleh rujuk artikel Panduan Jual Rumah Guna Ejen Hartanah.
Kesimpulan
Saya harap artikel panduan dan cara jual rumah yang saya tulis ni dapat memberi bantuan kepada anda yang berhasrat nak jual rumah.
Sebelum saya akhiri, berikut artikel lanjut yang anda boleh ikuti:
Jika anda ada pertanyaan atau pendapat, bolehlah ajukan kepada saya di ruangan komen. Terima kasih.
Mencari Ejen Hartanah?
Hai, saya boleh bantu anda jual rumah cepat dan tanpa masalah. Jika anda ingin dapatkan khidmat ejen hartanah di Kuala Lumpur dan Selangor, hubungi saya melalui link di bawah.
Saya ada plan utk menjual rumah saya di saujana utama sg buloh bukit sinar. Hopefully tuan dpt membantu.
sangat berguna